细数贵阳2013楼市特点 区域格局或将“马”上洗牌 来自:主页 > 房产家居 > 贵州房产 >    2016年01月25日  来源:未知  
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内容摘要:

  面对住宅市场带来的压力发展商转战办公市场的趋势越发明显,这种表现出来的市场需求变化并不是孤立的,它和城市的发展,人们对高质量生活的追求,财富和资源的不均衡等息息相关。2013年,贵阳楼市在区域和道路政策发展中获得更多的升值潜力,除两城区和小河...

  面对住宅市场带来的压力发展商转战办公市场的趋势越发明显,这种表现出来的市场需求变化并不是孤立的,它和城市的发展,人们对高质量生活的追求,财富和资源的不均衡等息息相关。2013年,贵阳楼市在区域和道路政策发展中获得更多的升值潜力,除两城区和小河区外2013年各区域商品房成交同比2012年均有大幅上涨;价格方面,贵阳市2013年同比2012年全线飘红,最高涨幅达到18%。

  据合富辉煌年报统计,2013年贵阳市成交商品房总面积1039.76万㎡,同比下降2%;新增供应1302.39万㎡,同比下降15%;成交额达585.66亿元,同比上升7%;商品房成交依然以住宅为主,占整体成交的84%,但是较2012年的89%下降5个百分点;写字楼物业占比上升较大,从2012年的5%上涨到如今的8%。

  区域价格整体看涨 市场依然受到花果园的影响

  2013年,大盘云集的贵阳市整体市场成交均价为4774元/㎡,同比2012年上涨4%。同年中天未来方舟价格大幅上调,造成两城区区域成交均价上涨。对比两年的成交结构看,虽然花果园成交结构变化不变,但是并不难发现整体市场的结构变化与花果园结构变化高度相似,花果园的销售依然直接影响了整体市场。

  花果园项目自2010年入驻城南至今一直保持着全市第一的去化能力,在其带动下,城南板块一度成为贵阳市成交量最高的区域;但是随着时间的推移项目成交逐渐进入尾期,2013年花果园成交量同比2012年下降约27%,也影响了城南板块成交量环比下滑。

  但是数据显示,尽管花果园销售接近尾声,花果园周边项目在2013年成交量不仅没有下滑,反倒都有极大的提升,如中国铁建国际城、虹祥花郡等同比涨幅都超过200%以上;而区域内新增项目华屹御景苑开盘仅5个月就已完成60%以上的去化;可以说,在花果园入驻之后,随着项目的成熟,项目所在区域热度迅速提升,同时超级大盘入驻成功开发也对区域地段的成熟度提升起到极大的作用,从而提升区域所有项目的销售效果。

  除了两城区外,贵阳各区域随着城市建设的发展,楼市发展也有明显的变化。乌当区由于别墅成交比例上升拉动导致区域均价上涨,位列2013年各区第一,同时也是2013年唯一一个均价超过6000的区域;小河区则由于2012年受一鸣宽城国际项目影响,价格基数较低,2013年因该项目退市,区域成交均价涨幅最高;观山湖区大部分项目均价呈现上涨趋势,但受到观府壹号大幅降价换量及环保厅福利房佳境天城低价成交的双重影响,区域均价稍有下滑。

  洋房市场量价齐跌 别墅整体供销上涨

  在大盘垄断的市场的影响下,不少房开商另辟途径,让改善型住宅走进市场。然而市场成交显示除了白云与花溪区外,洋房市场量价齐跌。原本洋房基数就很小的白云区在2013年迎来澜岸花园和俊发城两个项目先后开售,拉动区域供销价同比涨幅极大;而花溪区历来都是改善型客户的首选,2013年区域内保利溪湖、花溪碧桂园和溪山御景三个项目大量供应洋房产品,使区域供销量均大幅上涨。

  两城区则新增中天未来方舟洋房组团和首开紫郡的洋房产品,但是并未于2013年签约,因此呈现了供远大于求的局面。观山湖区目前仅有观府壹号供应洋房,由于2012年基数较大,2013年虽然销量不错,但成交数据同比仍显下滑;乌当区依靠阳晨美林和保利公园2010支撑,区域排名第三;小河区目前已无洋房项目,13年以消化库存为主。

  相比洋房市场,别墅市场情况比较乐观,市场整体供销上涨,同比2012年有较大幅度的跨越。供应方面体现在碧桂园入驻花溪,强势拉动贵阳市别墅供应量较2012年成倍上升;从销量方面看,乌当区老牌别墅项目乐湾国际随着景观配套得以完善,多年的沉淀得到爆发,拉动乌当区成交量大幅上涨。除两城区和观山湖区外,其他区域价格均呈现明显的涨势,高端改善型住宅前景被业内看好。

  商办类物业量价齐升 LOFT产品成为竞争热点

  进入2013年以来,随着新政的影响。商业地产一路走红,合富年报显示年内办公类物业(写字楼和公寓)新增195.59万㎡,销售112.55万㎡,供销量同比2012年均大幅上涨,成交均价7453元/㎡,同比小幅上升;商业新增145.2万㎡,供应量同比大幅下降,销售54.6万㎡,销售量同比大幅上涨,销售均价15601元/㎡,同比2012年大幅上升。商业和办公类物业库存均在200万㎡以上,存销比超过200/100,供大于求的局面明显,销售压力极大,市场竞争激烈。

  在行政区域没搬迁之前,贵阳市目前的办公类物业主要集中两城区。贵阳行政中心的迁移让观山湖区将贵阳市部分办公类物业同时迁移,白云等区域仅有少量供应;办公物业的成交结构发生变化,2013年公寓供销份额同比2012年大幅下降,写字楼成为办公物业的绝对主力。

  从近三年的价格走势看,公寓和写字楼的涨幅相当,但同区域内,写字楼的成交均价明显高于住宅,公寓则仅与住宅相近或略高于住宅,写字楼的价值高过公寓,这也决定了发展商在商务楼的设计时尽可能优先考虑写字楼;近几年来,办公市场的竞争越发激烈,大量的新增项目入市给各个发展商都带来了极大的压力。

  在如此背景下,寻求新的卖点成为各方的必要手段,高得房率且功能多变强调“划算”的LOFT产品开始被发展商重视。由于LOFT产品容易受容积率限制,高容积率的条件下LOFT产品很难甚至无法出现,随着2013年国际金融中心、北大资源梦想城、金利大厦、联合广场、中大国际广场项目LOFT产品的推出,逐渐改变了该类产品在贵阳市场的稀缺局面,成为市场竞争热点。

  两城区依然垄断市场 2014年区域格局将重新洗牌

  数据显示,2013年两城区依然保持了2012年的垄断局面,区域成交份额超出其他区域份额总和一倍以上,超级大盘花果园周期渐入尾声销售速度明显放缓,虽然两城区有万科城、中国铁建国际城以及中天未来方舟等项目的补进,但仍无法阻挡成交份额的回落,2013年两城区成交份额较2012年下降5个百分点,意味着两城区的垄断局面将随着花果园销售接近尾声,渐有松动的趋势。2014年1月1日起执贵阳市新政更是示意着贵阳“大盘时代”或将终结。

  面对楼市分化趋势的加速,楼市调控政策也出现明显变化,楼市调控的决策权开始下放,开始因地制宜的整治房价,改变一刀切的调控模式。2013年楼市所表现出来的状态的分析,贵阳从住宅到商业虽有些动荡但是幅度不大,总体仍将以上涨为主。而在2014年,为促进贵阳楼市健康成长,城市也将迎来更多政策。有业内人士指出,在新的一年楼市价格的分化将会进一步扩大,房价总体上涨并不排除局部地区房价下跌,后大盘时代值得期待。

  与此同时,贵阳区域行政中心的迁移推动了观山湖区市场的走俏,观山湖区内项目的大量促销,各种促销方式层出不穷,拉动成交份额上涨,供销同比大幅上升;超级大盘入驻花溪区和白云区带来供应量的大幅上扬,楼市黑马白云区大川白金城发力,使区域份额跃居各区第三;乌当区缺乏新项目入驻,供应量全市最低;库存压力依然集中在两城区,观山湖区略显供不应求。

  种种迹象表明,当老牌超级大盘逐渐退市之后,市场将迎来新的变革,届时区域格局将重新洗牌。

(完)
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